Un des avantages des placements SCPI : vous bénéficiez de l’expertise d’un professionnel qui se répercute sur le rendement final de votre investissement. Celui-ci est la société de gestion qui se charge de l’acquisition immobilière sur laquelle repose le succès du placement, en termes de rendement, de résilience et de performances globales.
Il existe trois principales stratégies que les sociétés de gestion adoptent : celle dite Core, opportuniste et value-add. C’est ce que nous allons décortiquer dans cet article.
La stratégie Core : gestion passive et sécurisée
Avec la stratégie Core, on parle de gestion passive puisque les biens sont acquis neufs, en VEFA. Ainsi, la société de gestion est délestée de toute charge liée aux travaux. De même, la construction est réalisée sur plan, permettant de tenir compte des besoins et des attentes sur le marché afin de garantir les meilleurs taux de remplissage et d’occupation. Les risques locatifs sont donc diminués.
Au choix de la typologie du bien s’ajoute celui de son emplacement. Ce sont généralement des immeubles localisés dans des zones à forte tension locative pour les immeubles résidentiels, et dans les quartiers d’affaires pour les immeubles de bureaux.
Ces actifs visent des baux de longue durée, en plus de la garantie du taux d’occupation et de la qualité des loyers.
La stratégie opportuniste : gestion active et recyclage immobilier
Cette stratégie nécessite, en revanche, une gestion active, car requiert de “traquer” des actifs qui peuvent générer de l’innovation, ou encore de recycler et de restructurer un immeuble caractérisé par son obsolescence. Exemple : un immeuble de bureau ne répondant plus aux attentes et aux normes requises, mis en vente à prix attractif et transformé en immeuble de logement neuf après travaux de rénovation. Il peut aussi s’agir d’un local ancien jouissant d’un bel emplacement, en plein cœur de ville, et qui sera réaménagé en immeuble de bureaux dernière génération. Ce, en engageant des travaux d’extension et de rénovation énergétique.
Le but est de tirer profit du bien obsolète pour le retravailler et en changer la typologie initiale, ce qui génère certains risques.
La stratégie value-add : gestion dynamique et recherche de revalorisation
En ce qui concerne la stratégie value-add, elle fait aussi appel à une gestion dynamique, puisqu’il est question de cibler les biens anciens à bas prix. Ceux-ci sont alors rénovés, sans forcément subir de gros travaux de recyclage comme avec la stratégie opportuniste. Ce sont généralement des travaux de réhabilitation et de rénovation énergétique dans le but d’aligner l’immobilier à ceux labellisés BBC (bâtiment basse consommation), BEPOS (bâtiment à énergie positive) ou encore ISR (investissement socialement responsable). De la plus-value est ainsi créée, que ce soit tout au long de la mise en location qu’au moment de la revente. Les risques sont moindres comparés à ceux des immeubles acquis suivant la stratégie opportuniste, et les coûts sont également moins lourds.
Dans le cas de la stratégie value add, il pourrait également être question de renégocier un bail ferme avec un locataire afin de sécuriser les loyers au fil du temps. Une fois les travaux achevés, ces immeubles rejoignent d’ailleurs la catégorie de ceux acquis suivant la stratégie Core, toujours sur le moyen terme.
Pourquoi tenir compte de ces paramètres ?
Pour l’investisseur, il est toujours important de bien connaître sur quels supports il va placer son argent. La typologie immobilière joue un rôle primordial, certes, mais il en est de même en ce qu’il s’agit de la stratégie d'acquisition, comme énuméré ci-dessus. En effet, c’est en fonction de son choix qu’il engage sa prise de risque ou non, et ce paramètre varie d’un investisseur à l’autre. Il est possible d’interroger la société de gestion quant à cette stratégie mise en place.
