Le marché des sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) se révèle dynamique, avec la possibilité de souscrire aussi bien sur le marché primaire que sur le marché de seconde main. Le premier, où l'on souscrit à des parts nouvellement émises, constitue la voie d'accès traditionnelle. En effet, c’est la plateforme où les investisseurs acquièrent des parts directement auprès de la société de gestion, ou encore auprès des intermédiaires tels que les conseillers en gestion de patrimoine indépendants (CGPI) et les courtiers. Il présente de multiples avantages, tout comme le marché secondaire qui, lui aussi, se révèle comme étant une alternative intéressante pour diversifier sa stratégie d'acquisition.
Comprendre le marché secondaire des SCPI
Le marché secondaire des SCPI se concentre sur la revente de parts déjà existantes entre investisseurs. Citons le marché de gré à gré, où les échanges se font entre particuliers, et celui-ci concerne généralement les SCPI à capital fixe. Puis, notons aussi l’autre circuit qui consiste à revendre les parts par le biais de la société de gestion : c’est le cas des SCPI à capital variable.
En bref, le marché secondaire se caractérise par une absence de cotation officielle ; les prix des parts fluctuent en fonction de l'offre et de la demande.
Fonctionnement et acteurs du marché secondaire
La plupart des sociétés de gestion de SCPI organisent leur propre marché secondaire. Elles tiennent un carnet d'ordres recensant les offres de vente et les demandes d'achat, permettant ainsi la mise en relation des investisseurs. Des plateformes spécialisées peuvent également jouer un rôle d'intermédiaire.
Avantages du marché secondaire
Comme mentionné précédemment, le marché secondaire propose de tirer profit de plusieurs atouts qui sont les suivants :
- des SCPI non accessibles en souscription directe : il se peut que certaines SCPI soient fermées à la souscription sur le marché primaire. Or, en cherchant sur le marché secondaire, l’investisseur a des chances d’y retrouver des parts en circulation
- la possibilité d’échapper aux contraintes du nombre minimal de parts : sur le marché primaire, la société de gestion impose un nombre minimum à souscrire (par exemple 5 parts ou 10 parts). Ce qui n’est pas le cas pour les SCPI circulant sur le marché secondaire : vous êtes libre d’acheter le nombre de parts qui convient à votre budget
- des prix potentiellement plus attractifs : en cas de décote, il est possible d'acquérir des parts à un prix inférieur à leur valeur nette d'actif (NAV)
- l’absence de report de jouissance : cette contrainte est aussi applicable en cas d’acquisition sur le marché primaire, mais elle disparaît sur le marché secondaire. Pour rappel, cette période correspond à l’absence de dividendes issus de la SCPI et ce, de manière volontaire, car fait partie de la stratégie d’exploitation de cette dernière. Elle commence à courir au jour de la souscription. Chaque SCPI applique son délai de jouissance, qui peut être de 2 à 6 mois, voire 8 mois pour certaines d’entre elles. Pour les SCPI sur le marché secondaire, la période de jouissance a déjà été endossée par l’investisseur de première main.
Quels sont les inconvénients du marché secondaire ?
Certains inconvénients sont à prendre en compte afin de bien ficeler votre propre stratégie :
- un risque de décote : le prix de vente est susceptible d’être inférieur à la NAV, notamment pour les SCPI les moins liquides et les moins performantes
- l'absence de garantie de la société de gestion : la société de gestion n'est pas tenue de racheter les parts
- un marché moins liquide : la mise en place d'une transaction peut prendre plus de temps, à la différence de celle sur le marché primaire
